Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 janvier 2023, 21-23.689, Inédit

Cet arrêt rappelle une règle fondamentale du droit de la mitoyenneté : l’obligation de contribuer aux réparations est une charge réelle qui survit, même lorsque les désordres ont été causés par le fait d’un seul des copropriétaires, dès lors que l’action indemnitaire visant à faire supporter le coût total de ces travaux à l’auteur des désordres est prescrite.

• Le litige : Des propriétaires (les époux [M]) subissaient des infiltrations d’humidité dans leur mur mitoyen, causées par des travaux de reconstruction défectueux réalisés par le syndicat de copropriétaires voisin en 1984. Les époux [M] ont tardé à agir. Lorsqu’ils ont enfin demandé la réparation totale des désordres aux frais exclusifs du syndicat, leur action indemnitaire a été déclarée prescrite.

• La problématique : Lorsque l’action visant à faire supporter le coût des travaux à l’auteur des dégradations est prescrite, le copropriétaire non responsable peut-il être contraint de payer la moitié des frais de réparation en invoquant l’obligation de contribution aux charges d’entretien prévue par l’article 655 du Code civil ?

• La réponse de la Cour de cassation : La Cour rejette le pourvoi. Elle confirme que :

  1. Nature réelle de l’obligation : L’article 655 du Code civil instaure une « obligation réelle » d’entretien et de réparation du mur mitoyen. Cette obligation est indépendante de la responsabilité civile du copropriétaire dans la survenance des désordres.

  2. Partage des frais : Dès lors que l’action indemnitaire (fondée sur la faute de l’auteur des dégradations) est prescrite, les copropriétaires du mur restent tenus, en leur qualité de copropriétaires de l’ouvrage, de contribuer aux frais de réparation à hauteur de leur quote-part (généralement moitié-moitié). Le fait que l’un des copropriétaires ait été à l’origine des désordres ne suffit pas à l’obliger à supporter seul la charge des travaux si l’action en responsabilité est éteinte par la prescription.

• Conclusion : La mitoyenneté impose un partage des frais de réparation qui prime, en l’absence d’action indemnitaire recevable, sur la recherche de la responsabilité individuelle du voisin.