Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 juin 2022, 21-16.195, Inédit

Sur la question spécifique de la mitoyenneté, cet arrêt met en exergue trois problématiques juridiques majeures qui conditionnent la qualification du mur :

1. La preuve de la mitoyenneté par les « marques » de propriété L’arrêt souligne que la présomption de mitoyenneté (article 653 du Code civil) est une présomption simple qui peut être renversée par la preuve contraire. Les propriétaires [Z] invoquaient des « marques de non-mitoyenneté » (l’orientation des piliers de l’ancienne clôture). La Cour de cassation pointe ici une insuffisance de la cour d’appel, qui a conclu à la mitoyenneté sans avoir recherché si ces éléments matériels, datant de l’édification initiale de la structure, n’étaient pas de nature à démontrer une appartenance privative au profit de l’un des fonds.

2. L’opposabilité de l’acquisition de la mitoyenneté aux tiers L’arrêt soulève une difficulté cruciale en matière immobilière : la publicité foncière. La SCI Fafe prétendait avoir acquis la mitoyenneté par convention avec les anciens propriétaires. Or, la Cour rappelle implicitement que la mitoyenneté est un droit réel accessoire à la propriété immobilière. À ce titre, toute convention translative de mitoyenneté, pour être opposable aux nouveaux acquéreurs des fonds contigus (ici les époux [Z]), doit respecter les formalités de publicité foncière. L’absence de vérification par la cour d’appel de cette formalité rend la décision vulnérable, car un titre de mitoyenneté entre deux parties ne peut primer sur le droit de propriété d’un tiers s’il n’a pas été rendu public.

3. Le rapport entre la nature juridique du mur et l’autorisation de travaux La problématique de la mitoyenneté est ici indissociable de celle du droit de construire. La SCI cherchait à justifier des travaux de surélévation en se prévalant de la mitoyenneté du mur. Cependant, la Cour de cassation démontre que, même si le caractère mitoyen était admis, cela ne dispense pas le constructeur de respecter strictement le contenu des accords conclus avec le voisin. Le litige révèle que les parties confondaient souvent le « statut » du mur (mitoyen ou privatif) et le « périmètre » des droits d’usage que l’on peut en retirer. En censurant la décision pour dénaturation, la Cour rappelle que la nature mitoyenne d’un mur ne donne pas un blanc-seing au propriétaire pour l’utiliser comme appui structurel (abri de barbecue) au-delà des limites consenties par écrit.