Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mai 2022, 21-14.203, Inédit

Sur la question de la mitoyenneté dans cet arrêt du 11 mai 2022, elle porte sur l’articulation entre le droit de propriété (privatif ou mitoyen) d’un mur et le droit de jouissance d’une servitude.

Voici les points clés à retenir :

1. L’indifférence de la qualification du mur devant l’usage de la servitude Le point majeur de cet arrêt est la hiérarchie des droits. Les demandeurs (époux [U]) tentaient de faire démolir une plateforme de stationnement en invoquant le statut privatif du mur sur lequel elle prenait appui. La Cour de cassation (en approuvant l’arrêt d’appel) écarte cette approche : elle considère que, que le mur soit privatif ou mitoyen, ce qui prime est l’exercice de la servitude de passage.

• Si l’aménagement (la plateforme) ne rend pas le passage « plus malcommode » pour le bénéficiaire de la servitude, le conflit sur la nature du mur devient secondaire. La protection de la servitude conventionnelle de passage l’emporte ici sur le litige relatif à l’appui structurel sur le mur.

2. Le mur comme support d’ouvrage : l’application de l’article 662 du Code civil Le débat juridique touchait à l’article 662 du Code civil, qui interdit à un voisin d’appuyer un ouvrage sur un mur mitoyen sans le consentement de l’autre.

• Les demandeurs contestaient la décision car ils estimaient que la cour d’appel avait ignoré cette interdiction légale.

• La réponse de la Cour de cassation est très pragmatique : elle valide le rejet de la demande de démolition non pas parce que le mur serait mitoyen (la question restant floue), mais parce que les demandeurs n’ont pas démontré le préjudice réel que causerait cet ouvrage à l’exercice de leur droit de passage. Cela montre que, dans un contentieux de voisinage, la preuve d’une « atteinte à la propriété » ne suffit pas toujours si elle n’est pas corrélée à une gêne concrète ou à un droit de jouissance lésé.

3. Le défaut de preuve du caractère privatif L’arrêt souligne également une difficulté probatoire classique : l’impossibilité pour les époux [U] de prouver de manière certaine le caractère privatif du mur. En l’absence de titre ou de marques de propriété incontestables, la cour d’appel a souverainement estimé que les prétentions fondées sur l’appropriation exclusive du mur ne tenaient pas. Cela confirme que, devant le juge, la revendication d’un mur comme privatif exige une démonstration rigoureuse qui, lorsqu’elle fait défaut, permet au juge de rejeter les demandes fondées sur l’exclusivité (comme l’interdiction de toute construction en appui).