Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 juillet 2022, 21-12.763, Inédit

Cet arrêt illustre une limite importante au droit de propriété absolue et à la sanction systématique de la démolition en cas d’empiétement sur le fonds d’autrui : l’effet de l’accord initial donné par le propriétaire précédent.

• Le litige : Des propriétaires (les époux [J]) demandaient la démolition d’un mur empiétant sur leur parcelle, appartenant à leurs voisins (les époux [D]).

• La problématique : Le principe selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété (article 545 du Code civil) et le droit à obtenir la démolition d’un empiétement restent-ils applicables lorsque le prédécesseur du propriétaire actuel a lui-même autorisé cette construction empiétante ?

• La réponse de la Cour de cassation : La Cour rejette le pourvoi. Elle valide le raisonnement de la cour d’appel qui a constaté que :

  1. L’acceptation initiale : L’auteur (le vendeur du terrain) des époux [J] avait autorisé la construction du mur, en partie sur son propre fonds, en connaissance de cause.

  2. L’opposabilité de cet accord : Cette autorisation, donnée par le précédent propriétaire, rend l’empiétement « accepté » et fait obstacle à l’action en démolition exercée par ses successeurs. Dès lors qu’il y a eu un consentement initial à l’implantation, l’empiétement ne peut plus être qualifié de trouble illicite justifiant une démolition forcée.

• Conclusion : La protection du droit de propriété par la démolition n’est pas absolue. Elle peut être neutralisée par la preuve d’un consentement donné par le précédent propriétaire à l’empiétement, ce qui empêche les acquéreurs ultérieurs de revenir sur cette autorisation.